Na pewno wielu z nas niejednokrotnie słyszało w telewizji czy w radio rozmaite historie na temat ludzi, którzy stracili majątek życia przez to, że zaciągnęli kredyt w banku na mieszkanie, które miał wybudować deweloper, a który ogłosił upadłość albo wytransferował pieniądze. Dlatego jak najbardziej zasadne wydaje się pytanie, czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny ? Przecież istota tzw. umowy deweloperskiej polega właśnie na tym, że płacimy wcześniej za mieszkanie w budynku, który dopiero zostanie wybudowany w przyszłości. Czy zatem umowa deweloperska chroni Cię?
Geneza
Jeszcze kilka lat temu rzeczywiście było tak, że kupowaliśmy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Zakup nieruchomości od dewelopera nie był bowiem w jakiś specjalny sposób chroniony przez system prawny państwa, natomiast treść umowy deweloperskiej zależała w istocie od dobrej lub złej woli dewelopera, który w bardzo rozmaity sposób mógł uregulować prawa i obowiązki obydwu stron umowy, tj. dewelopera i nabywcy, gdyż umowa ta nie była wcześniej uregulowana przez prawo. Stąd też wzięły się różne nadużycia i dlatego zapewne słyszałeś niejedną historię z negatywną postacią dewelopera w roli głównej.
Ustawa deweloperska
Wszystko zmieniło się jednak w dniu 29.04.2012r., kiedy weszła w życie ustawa z 16.09.2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Dz.U.2017.1468 t.j.), zwana potocznie ustawą deweloperską. Ustawa ta w sposób kompleksowy uregulowała bowiem zasady ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.
Umowa deweloperska
Przede wszystkim od tego momentu umowa deweloperska stała się tzw. umową nazwaną, czyli taką, która została wprost uregulowana przez przepisy prawa. Innymi słowy, deweloper już nie może narzucić nam dowolnie stworzonej przez siebie umowy (która zwykle była bardzo niekorzystna dla kupującego, a korzystna dla dewelopera), lecz ma bardzo ściśle określone prawnie wymogi, które musi zawierać taka umowa.
Co więcej, wymogi te są bardzo surowe dla dewelopera, zaś sama treść umowy deweloperskie stworzona została w sposób „prokonsumencki”, czyli generalnie w celu ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Ponadto, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co ma chronić nas przed różnymi niebezpieczeństwami prawnymi, które mogłyby pojawić się, gdyby umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Środki ochrony kupującego
Najważniejsze jest jednak to, że ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom tzw. środki ochrony, których celem jest to, aby zmusić dewelopera to zbudowania budynku i oddania mieszkania nabywcom oraz uniemożliwia im ukrycie pieniędzy uzyskanych od ludzi. Ustawa deweloperska wymienia 4 następujące środki ochrony nabywców: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
W praktyce najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Służy on gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Oznacza to, że bank może wypłacić deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (tj. po zakończeniu danego etapu budowy budynku).
Dodać trzeba, że bank ma obowiązek dokonania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, i to przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera. Jeśli zatem deweloper nie zakończy danego etapu budowy to po prostu nie otrzyma pieniędzy z banku.
Podsumowanie
Dlatego też osobiście uważam, że w obecnym stanie prawnym zakup mieszkania od dewelopera jest dużo bezpieczniejszy niż kiedyś. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa deweloperska jest bardzo skomplikowaną umową dla przeciętnego człowieka i dlatego powinniśmy koniecznie przed jej podpisaniem skonsultować ją wcześniej z adwokatem, gdyż jeśli tego nie uczynimy to możemy stracić dorobek całego życia.
Jeżeli zaś interesuje Cię to, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to zachęcam Cię do lektury serii na tym blogu , w której wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania:
cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej
cz. 2 Umowa przedwstępna
cz. 3 Zaliczka czy zadatek
cz. 4 Umowa ostateczna
cz. 5 Depozyt notarialny
Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u.
Powyższe zdjęcie wykonałem z Burj Khalifa – najwyższego budynku świata (jeszcze).
Copyright © 2019-2021 Rafał Ganowski