Janek zlecił firmie ZXY sp. z o.o. zbudowanie dla niego pięknego domu parterowego. Po półtora roku od odebrania budynku okazało się, że zawiera on liczne wady. Nie ma problemu, przecież mam gwarancję, która trwa co najmniej 2 lata – powiedział Janek zmartwionej małżonce i napisał pisemną reklamację do firmy ZXY sp. z o.o. Jakież było jednak było ich zdumienie, kiedy otrzymali odpowiedź na reklamację z której wynikało, że gwarancja rzeczywiście została udzielona przez wykonawcę, ale jedynie na rok, zaś wadliwe roboty nie wynikają z umowy. Zdenerwowany Janek poszedł do adwokata Krzysztofa G., który zwrócił mu uwagę na rękojmię oraz na to, że projekt budowlany stanowił załącznik do umowy.
Jako adwokat sporządzający umowy w obrocie gospodarczym niejednokrotnie spotykałem się z sytuacją, że źle skonstruowana umowa o roboty budowlane może stać się przyczyną powstania wielu niejasności lub problemów, a także dużych strat finansowych dla stron, które budują dom lub inny obiekt budowlany, albo też przeprowadzają remont budynku. Dlatego też stanowczo odradzam korzystanie z wzorów hurtowo wiszących w internecie, lecz radzę przygotować indywidualnie umowę pod konkretną budowę. Dobra umowa powinna być bowiem jak garnitur, tj. skrojona na miarę dla konkretnego klienta. W przypadku budowy domu lub też innego obiektu chodzi zwykle o znaczne kwoty pieniężne, zaś zła umowa może spowodować ogromne straty finansowe i dlatego też nie powinno się oszczędzać na niej.
Co zatem powinna zawierać dobra umowa o roboty budowlane?
Gwarancja
W praktyce bardzo często zdarza się, iż w umowie o roboty budowlane wykonawca udziela inwestorowi gwarancji na wykonane roboty budowlane. Oczywiście nie ma takiego obowiązku, bo udzielenie gwarancji jest dobrowolne i zależy od dobrej woli wykonawcy.
Gwarancja jest bowiem umową dodatkową (w stosunku do umowy o roboty budowlane), na podstawie której wykonawca (zwany w tym wypadku gwarantem) dobrowolnie udziela swojemu klientowi (w tym wypadku inwestorowi) ochrony, której treść wyznacza oświadczenie gwarancyjne. Innymi słowy, to wykonawca jako gwarant sam określa zakres udzielanej przez siebie gwarancji, który może być różny.
Oświadczenie gwarancyjne określa zatem obowiązki gwaranta (np. usunięcie wady) i uprawnienia jego klienta w przypadku, gdy przedmiot umowy głównej (np. wykonane roboty budowlane) nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.
To wykonawca jako gwarant zwykle określa też termin gwarancji. Jeżeli jednak gwarant nie zastrzegł innego terminu to termin gwarancji wynosi dwa lata. Bieg okresu gwarancji rozpoczyna się zwykle od dnia zakończenia czynności odbioru końcowego.
Gwarancji nie powinno się nigdy mylić z rękojmią. Rękojmia jest bowiem ustawowa, to znaczy, nie wynika ona z dobrej woli Wykonawcy, ale obowiązek ten został narzucony Wykonawcy przez ustawę (choć w pewnych sytuacjach rękojmia może zostać zmieniona, a nawet wyłączona), zaś sam zakres rękojmi także został ustawowo określony. Z kolei gwarancja jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym i wykonawca nie ma obowiązku jej udzielenia.
Wobec tego, uprawnionemu (tu inwestorowi) – obok ustawowo określonej rękojmi – zwykle dodatkowo jeszcze przysługuje gwarancja i w razie wystąpienia wad to on decyduje, czy chce skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, czy też z gwarancji.
Na marginesie pragnę zwrócić Waszą uwagę na to, abyście nie mylili gwarancji udzielonej przez wykonawcę (np. wykonane roboty budowlane) z gwarancją udzieloną przez producentów materiałów budowlanych lub innych urządzeń (o ile dany producent udzielił takiej gwarancji). Producent ponosi bowiem odpowiedzialność z tytułu gwarancji za wady fizyczne zainstalowanych materiałów i urządzeń przez okres wskazany w dokumencie gwarancji producenta, który to dokument gwarancyjny zazwyczaj jedynie przekazany jest Inwestorowi przez Wykonawcę przy odbiorze końcowym.
Rozliczenie stron
Umowa o roboty budowlane zazwyczaj określa też sposób rozliczenia stron. Strony najczęściej określają w tym paragrafie termin zapłaty wynagrodzenia Wykonawcy, rachunek bankowy, na który powinno to wynagrodzenie zostać zapłacone, sposób wystawienia i doręczenia faktur, a także skutki braku zapłaty wynagrodzenia w terminie (np. podwyższone odsetki).
Ponadto, należy pamiętać o tym, że Inwestor zobowiązany będzie na żądanie Wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia, chyba że strony wprost w umowie wyłączyły taką możliwość.
Warto także w tym paragrafie uregulować kwestię rozliczeń związanych z zakupem materiałów budowlanych, a zwłaszcza w sytuacji, gdy wynagrodzenie Wykonawcy nie zawiera w sobie kosztu materiałów budowlanych, a zatem koszt ten obciąża Inwestora.
Rozwiązanie umowy
W umowie o roboty budowlane zawsze lepiej uregulować różne prawdopodobne i często występujące w praktyce sytuację, w jakich może zakończyć się wzajemna współpraca stron oraz trwanie samej umowy (zarówno jednostronnie, jak też i obustronnie), np. kiedy strona umowa ulega rozwiązania lub strona może jednostronnie odstąpić od tej umowy.
Wówczas warto dokładnie w umowie opisać sytuacje, w jakich strona ma prawo zakończyć umowę, w jakiej formie powinno to nastąpić, a także jakie są obowiązki stron wówczas, gdy jedna ze stron np. odstąpiła od tej umowy. Chodzi o to, aby np. wykonawca nagle nie porzucił budowy bez zabezpieczenia przerwanych robót, a także aby strony wzajemnie rozliczyły się za roboty przerwane, zaś Inwestor przejął od Wykonawcy pod swój dozór terenu budowy.
Prawidłowe sformułowanie takiego paragrafu w umowie pozwoli zatem uniknąć wielu niepotrzebnych niejasności, konfliktów i kosztów w sytuacji, która ze swej natury rzeczy powoduje szereg kłopotów.
Postanowienia końcowe
W postanowieniach końcowych umowy o roboty budowlane warto uregulować rozmaite kwestie ogólne, które mogą mieć istotne znaczenie w razie powstania jakieś niejasności lub sporów. I tak przykładowo może to być:
a) forma wymagana dla zmiany umowy
To w praktyce bardzo ważny punkt umowy. Ja osobiście zalecam, aby wszelkie zmiany takiej umowy dokonywały się wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
b) sprawy nieuregulowane w samej umowie
Zawsze warto wskazać przepisy, które należy stosować we wszystkich sprawach nieuregulowanych w samej umowie o roboty budowlane (np. kodeksu cywilnego, prawa budowlanego, itp.), a także określić, czy należy je stosować wprost, czy też odpowiednio.
c) sąd właściwy do rozwiązywania
Moim zdaniem zazwyczaj lepiej wprost określić, który konkretnie Sąd ma być właściwy w razie sporu zaistniałego na tle wykonywania umowy o roboty budowlane.
d) tzw. klauzula salwatoryjna
Klauzula salwatoryjna to taki punkt w umowie, które określa, co się stanie, jeżeli któregokolwiek postanowienie umowy okazałoby się całkowicie lub częściowa nieważny z jakiegokolwiek powodu.
e) ilość egzemplarzy umowy
Najczęściej jest tak, że umowa jest sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron. W praktyce spotkałem się jednak także i z większą ilością egzemplarzy dla stron (np. cztery).
Załączniki:
Załączniki do umowy o roboty budowlane mogą być rozmaite. Należy jednak pamiętać, że przepisy kodeksu cywilnego wprost stanowią, że „Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy ”. Należy przez to rozumieć, że wspomniana dokumentacja określa przedmiot świadczenia przez wykonawcę, a także sposób jego wykonania.
Najczęściej załącznikami do umowy o roboty budowlane są:
a) projekt budowlany
Jest to jeden z najważniejszych załączników do umowy o roboty budowlane. Trzeba jednak mieć na uwadze to, że projekt budowlany, który jest konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę, nie musi być aż tak bardzo szczegółowy, by na podstawie jego rozwiązań można było prowadzić prace budowlane. Często konieczne też będą tzw. projekty wykonawcze. Dodam także, iż przedmiotem umowy o roboty budowlane mogą być obiekty niewymagające pozwolenia na budowę, a tym samym projektu budowlanego.
b) kosztorys
Jest on bardzo istotny dla inwestora, a szczególnie w wypadku tzw. wynagrodzenia kosztorysowego.
c) pozwolenie na budowę
Tak jak wspomniałem wyżej, przedmiotem umowy o roboty budowlane mogą być także obiekty niewymagające pozwolenia na budowę.
d) harmonogram robót
Strony mogą przewidzieć taki załącznik w celu uregulowania terminów poszczególnych etapów prac.
e) aktualne odpisy z rejestru przedsiębiorców KRS dot. stron (głównie Wykonawcy)
W praktyce dość często zdarza się, że odpis z KRS jest załącznikiem do umowy, co pozwala uniknąć wątpliwości, czy zobowiązanie w imieniu osoby prawnej zostało zaciągnięte przez osobę do tego upoważnioną (np. czy Jan Kowalski może podpisywać umowy w imieniu spółki X).
Przeczytaj inne odcinki na temat umowy o roboty budowlane
Ten odcinek bloga jest trzecią częścią opowiadającą o tym, jak prawidłowo sporządzić umowę o roboty budowlane. Zachęcam Cię do lektury pozostałych części, w których wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy konstrukcji tej umowy.
Pozostałe części:
Cz. 1 Przedmiot i wynagrodzenie – czytaj
Cz. 2. Roboty dodatkowe, odbiory i kary umowne – czytaj
Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u.
Powyższe zdjęcie wykonałem w Wardzii.
Copyright © 2021 Rafał Ganowski